Fortune usará lección de los 80 para soportar crisis en Miami
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Fortune usará lección de los 80 para soportar crisis en Miami
Reuters
Miami.  Para Edgardo Defortuna, fundador de la firma inmobiliaria Fortune International Realty Group, la crisis inmobiliaria actual 'de la ciudad del sol' se asemeja mucho a la que se produjo en los años ochenta.

Hijo de un constructor argentino, Defortuna entró en contacto con el negocio inmobiliario en la ciudad en esa década, durante una recesión que fue llamada la más grave desde la Segunda Guerra Mundial hasta que la actual se apoderó del título. “Eran tiempos muy difíciles y similares a lo que está ocurriendo ahora”, dice Defortuna, de 52 años, desde sus oficinas en la sección Brickell del centro de Miami, un distrito financiero donde instituciones bancarias internacionales como Banco Santander SA de España tienen oficinas.

Concentrándose en las propiedades caras con vista al mar y atendiendo a compradores extranjeros, Defortuna utilizó la crisis de los años ochenta y la recuperación subsiguiente para formar una empresa cuyas transacciones ascendieron el año pasado a 2.000 millones de dólares. Es Fortune.

Con 17 oficinas en países como Argentina, México y España, y 850 agentes, Fortune empezó como una agencia de gestión y administración de propiedades para dueños ausentes y desarrolladores de inmuebles residenciales y comerciales. Se ha diversificado hacia la financiación de compras, marketing de proyectos, traslados de ejecutivos y, desde 1997, desarrollo inmobiliario.

Como otros ejecutivos inmobiliarios de Florida y Estados Unidos, Defortuna está trabajando en un clima de escaso crédito, menguantes valores de las propiedades y crecientes impagos de hipotecas tras disfrutar de un auge inmobiliario a principios de la década.

La morosidad y los impagos en préstamos para compra de oficinas, propiedades comerciales e industriales, apartamentos y hoteles empaquetados en instrumentos respaldados por hipotecas comerciales podría subir a más de 6 por ciento para fin de año desde un promedio ponderado del 1,76 por ciento en el primer trimestre, pronosticó la firma neoyorquina de investigación Reis Inc. a fines de mayo.

Defortuna está apostando a que la estrategia que utilizó durante décadas seguirá funcionando en la actual crisis, al tiempo que los clientes internacionales buscan inversiones fuera de sus países de origen. Los clientes extranjeros representan casi la mitad del negocio de Fortune International, dice.

“Había muchos compradores extranjeros interesados en comprar propiedades a precios realmente bajos”, dice Defortuna sobre sus primeros años en Miami. Actualmente, “Los precios se encuentran a un nivel en el que el cliente percibe que hay fabulosas oportunidades”.

Los precios de los condominios en el área de Miami cayeron 39 por ciento en el primer trimestre en comparación con el año anterior. Esta fue la quinta caída más pronunciada entre las áreas metropolitanas de Estados Unidos, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. “Hay apetito, especialmente en Latinoamérica, porque temen poner su dinero en los bancos y quieren protegerse de la inflación”, dice Defortuna.

La carrera inmobiliaria de Defortuna, que considera “casi un accidente”, comenzó en los años ochenta. Con una licenciatura en ingeniería electromecánica de la Universidad Nacional de Córdoba en la Argentina, fue a la Universidad de Miami para cursar un máster en administración de empresas.

Mientras estudiaba, se encargó de gestionar algunos apartamentos en el área de Brickell, propiedad de sus padres y de socios de su padre, quien construyó estaciones de transmisión eléctrica en la Argentina. “Los ayudé a gestionar las propiedades y a alquilarlas, así como a darles mantenimiento”, dice Defortuna.

“Cuando los vecinos y dueños extranjeros vieron lo que hacía, me pidieron si podía hacerlo para ellos. Entonces querían comprar o vender, así que conseguí la licencia”. Defortuna obtuvo su máster en 1983 y fundó Fortune International el mismo año. En 1985 hizo su primera compra: Bayview Realty Inc. “El dueño era una persona mayor que quería jubilarse”, dice.

Después hizo más adquisiciones. “Había varias empresas inmobiliarias pequeñas en las que los dueños tenían más capacidad de vender y representar a los compradores que de administrar una oficina”, dice Defortuna. En los años ochenta, la imagen de Miami pasó de ser una comunidad de retirados a un centro internacional de atracciones para la gente joven y rica, como se presenta a la ciudad en la serie de televisión “Miami Vice”.

Conforme la cuota de hispanos en la población del área de Miami pasó del 36 por ciento en 1980 al 57 por ciento en 2000, según la Oficina de Censos de Estados Unidos, Defortuna se volcó hacia el desarrollo. Algunos constructores “no escuchaban al cliente, lo que el cliente quería, así que dije: ‘vamos a hacerlo nosotros mismos’”, dice el empresario.

Aprovechó el gusto de los latinos capitalizando las relaciones que estableció con Sudamérica cuando administraba las propiedades de su familia en Miami. También contrató a familiares, como su esposa peruana, Ana Cristina Defortuna, que ayuda con las ventas y el diseño de los apartamentos.


Jade
Después de llevar a cabo tres proyectos medianos, Fortune construyó Jade Residences de 250 millones de dólares en Brickell Bay, que puede verse desde la sede actual de la compañía. Los 326 apartamentos en la torre de 48 pisos, inaugurada en 2003, ya fueron completamente vendidos, dice Defortuna.

Las ventas totales eran la norma en los edificios del centro inaugurados antes de 2005, según un estudio realizado en mayo para la Autoridad de Desarrollo del Centro de Miami, un grupo empresarial público-privado sin fines de lucro. Ha sido una historia distinta para los edificios inaugurados desde entonces. Sólo un tercio de los apartamentos en los proyectos completados el año pasado han sido vendidos, mostró el estudio.

Unos 8.300 apartamentos de 21.616 en 73 edificios del centro continuaban sin dueño, según el estudio.
Incluso en los edificios completamente vendidos como Jade Residences, hay apartamentos desocupados, ya que algunos dueños que los compraron como inversiones están intentando revenderlos, pese a los bajos precios.

Un apartamento de 142 metros cuadrados (1.529 pies cuadrados) de dos recámaras y dos baños en el décimo piso anunciado por Sotheby’s International Realty Inc. en abril en 1,2 millones de dólares fue vendido en junio por 375.000 dólares, según Keller Williams Realty.

Como los bancos dudan de financiar más edificios, los nuevos desarrollos en el centro de Miami se han congelado, según el estudio. Al ritmo actual de ventas, la oferta de viviendas sin vender podría tomar cinco años en ser liquidada, según el estudio.

Los bancos también se han vuelto más selectivos al considerar los compradores potenciales, dice Defortuna. “Normalmente uno, dos o tres bancos tomaban el edificio completo; ahora tenemos 30”, dice. “Cada uno toma 10 o 5 apartamentos. Contratamos a un especialista sólo para tratar con los prestamistas e intentar convencerlos de que es el edificio correcto y que nuestros clientes son lo suficientemente buenos para ellos”.

El nombre Jade (derivado de las iniciales del padre de Defortuna, José Andrés Defortuna, y también hace referencia a la gema verde que es el símbolo chino de la buena suerte) adorna otros proyectos de Fortune en Florida.

Jade Beach y Jade Ocean son dos torres de 50 pisos con vista al mar y unos 250 apartamentos cada una en Sunny Isles Beach, al norte de Miami Beach. La atmósfera de centro vacacional del proyecto, completado el año pasado, atrae a compradores extranjeros, dice Defortuna.

Las dos torres recibieron un impulso recientemente cuando Fannie Mae acordó hacer préstamos a compradores potenciales después de que más de la mitad de los apartamentos fueron vendidos. “Si no consigues vender el 50 por ciento, no te tocan y, por ende, la mayoría de los bancos no lo tocan tampoco”, dice Defortuna.


Otros negocios
Otros proyectos de Fortune, como una propiedad frente al mar en Fort Lauderdale, al norte de Miami, han sido pospuestos, dice Defortuna, que espera que la construcción se mantenga débil por otros 12 a 18 meses. Mientras tanto, como las transacciones han bajado desde un máximo de 2.900 millones de dólares en 2006, el número de agentes ha disminuido 15 por ciento, dice Defortuna.

Fortune también está incursionando en nuevos negocios y enfatizando negocios que están creciendo. Uno de ellos es un proyecto de condominios de oficinas de la compañía, en el que los inversores u ocupantes son dueños en lugar de alquilar el espacio. Fortune compró un edificio en 1200 Brickell Ave., frente a la sede de la empresa, lo convirtió en un condominio de oficinas y vendió el 80 por ciento de los espacios, dice Defortuna.

Esto fue después de que Fortune vendió todos los condominios de oficinas en un edificio aledaño. “El 80 o el 90 por ciento de los edificios de oficinas de Latinoamérica son vendidos así”, dice Defortuna. Otro proyecto más reciente es una sociedad con Related Group of Florida, la firma inmobiliaria encabezada por el desarrollador Jorge Pérez, cuya torre triple Icon Brickell de 1.500 millones de dólares fue inaugurada este año.

“Tenemos una sociedad que comercializa y vende todos los proyectos de Related fuera de Miami”, como en México y El Caribe, dice Defortuna. Fortune también está participando con inversores en un fondo inmobiliario de activos problemáticos. Los inversores en activos inmobiliarios problemáticos no deben esperar obtener ganancias rápidas, dice Defortuna.

“Hay que tener el capital para comprar, porque la financiación es muy limitada, y la capacidad de retener, porque uno puede esperar que tomará 18 meses y al final tarda 3 años”, dice sobre la recuperación del mercado.
La crisis “nos regresó a muchos a la realidad”, dice Defortuna, agregando que se sentiría cómodo si se limitara el tipo de préstamos que contribuyeron a las compras especulativas y al exceso de construcción en Miami. “Tenemos una memoria muy corta; cuando las cosas mejoran, la gente se olvida”, dice. “Espero que seamos más responsables la próxima vez”.
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