Vivienda – Activa: Una propuesta para Colombia
Andrés Felipe Arias - 0 Comentarios
Bogotá. 

La vivienda es, como dicen los economistas, un bien meritorio, es decir, socialmente deseable para todos y es, a su vez, el principal activo y mecanismo de acumulación de las familias colombianas. No obstante lo anterior y pese al esfuerzo de miles de hogares, en Colombia se cuenta con un número reducido de viviendas, en relación con el tamaño de su población, y cerca de 16 por ciento de las unidades habitacionales del país, se encuentra en malas condiciones.

Al comparar el sector habitacional de Colombia con el de otros países, la situación que se encuentra es dramática. Mientras en el mundo desarrollado se tiene alrededor de una vivienda por cada dos personas, y se construyen al año siete unidades y se desembolsan 15 créditos hipotecarios, por cada mil habitantes; en Colombia se tiene una vivienda por cada cinco habitantes, y se construyen 3 unidades y se desembolsan tan sólo dos créditos de vivienda, por cada mil habitantes.

Bajo este panorama desolador, resulta prioritario para el país, tanto en términos sociales como de actividad económica, lograr a mediano plazo un aumento significativo en la tasa de construcción de vivienda (al menos de seis unidades año por cada mil habitantes), para lo cual debe incrementarse tanto el gasto público como el gasto privado en el sector, los cuales, en términos comparativos, también son muy bajos con relación a países de mayor e igual desarrollo al de Colombia.

Fomentar un mayor gasto en vivienda en el país, se logra diseñando instrumentos, subsidios y un sistema de financiación de vivienda, que de manera articulada, permita que las familias colombianas, especialmente aquellas de bajos ingresos y vinculadas a la economía informal, puedan demandar y disfrutar en últimas de una vivienda digna. Algunas medidas tendientes al logro de este propósito, se exponen a continuación.

En primer término, debe realizarse una reingeniería al sistema de subsidios, de forma tal que permita la coexistencia del subsidio directo para el pago de la cuota inicial, focalizado en hogares de bajos ingresos, con subsidios que incentiven tanto la demanda como la oferta de crédito hipotecario, dirigidos al conjunto de la sociedad.

Por el lado de la demanda de crédito hipotecario, el subsidio a tasa de interés, recientemente implementado de manera transitoria, ha dado muestras de sus bondades y debe mantenerse a futuro, encontrando para ello una fuente de financiación de carácter permanente. Dicho instrumento, a su vez, debe complementarse con un seguro al desempleo para quienes adquieran crédito hipotecario, no sólo como instrumento de incentivo a la demanda, sino como mecanismo que permita el no deterioro de la cartera hipotecaria, ante eventuales desajustes del mercado laboral del país.

Para vincular a hogares de bajos ingresos e informales al circuito de financiación de vivienda, debe crearse un subsidio al otorgamiento de crédito o microcrédito inmobiliario, como incentivo a la oferta de financiación, de forma tal que compense a las entidades financieras el extracosto de estudio y administración de la cartera originada en dicha población; implementando al tiempo y seriamente políticas de “ahorro contractual”, como mecanismo de verificación de ingresos y de capacidad de pago, y como herramienta de análisis de riesgo para este segmento de la población.

Así mismo, esta reingeniería del sistema de subsidios debe lograr una articulación directa del subsidio de cuota inicial con el crédito hipotecario. Para tal propósito, debe implementarse una metodología que permita la asignación del subsidio directo de manera simultánea con el otorgamiento del crédito, de forma tal que se logre optimizar un mayor/menor valor de subsidio con un mayor/menor valor del crédito.

Para mitigar uno de los principales problemas que en la actualidad enfrentan las grandes ciudades del país, esto es, la falta de suelo urbanizable para el desarrollo de proyectos inmobiliarios, se propone la creación de una Entidad del orden Nacional, con presupuesto independiente, que tenga como función principal la formulación, estructuración y financiación de grandes operaciones urbanas, tales como las de redensificación y renovación urbana, y la formulación de macroproyectos de vivienda; que trabaje de manera conjunta con las respectivas administraciones locales, sin que ello implique regresar al modelo de “Estado Constructor”, sino la evolución hacia un modelo de “Estado Gestor y Facilitador”.

En términos fiscales estos novedosos instrumentos sumados a los subsidios vigentes en la actualidad, no superará el uno por ciento del PIB, cifra cercana al promedio de gasto en vivienda observado en el mundo desarrollado y en países de similar desarrollo al nuestro como es el caso de Chile y Venezuela; pero significativamente superior al gasto público que en la actualidad realiza el país en el sector (0.3% del PIB), recursos con los cuales se logran los pobres resultados por todos conocidos.
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